MINI – Condono 2024:
Umwandlung des Gesetzesdekrets Nr. 69/2024 („Salva Casa“) in Gesetz
Überblick über die bauordnungsrechtlichen Neuerungen
Mit Wirkung zum 24. Juli 2024 ist das Gesetzesdekret Nr. 69/2024, im allgemeinen Sprachgebrauch als „Salva Casa“-Dekret bezeichnet, durch Umwandlung in Gesetz in Kraft getreten.
Die Veröffentlichung im italienischen Amtsblatt erfolgte am 27. Juli 2024, mit Geltungsbeginn ab dem 28. Juli 2024.
Das Dekret enthält wesentliche Vereinfachungen sowie materielle und verfahrensrechtliche Änderungen im Bereich des öffentlichen Baurechts und des Städtebaurechts.
1. Hintergrund und Regelungsziel
Das italienische Bauverwaltungsrecht ist traditionell durch eine hohe Regelungsdichte und eine komplexe Rechtslage gekennzeichnet. Neben dem eigentlichen Bauordnungsrecht finden flankierend zahlreiche technische, umweltrechtliche sowie gestalterische Normen Anwendung. In der Praxis führt dies dazu, dass selbst geringfügige bauliche Eingriffe – etwa das Errichten von Leichtbauwänden – regelmäßig der vorherigen Genehmigung bedürfen. Die unterlassene Einholung einer solchen Genehmigung kann gravierende Konsequenzen nach sich ziehen, insbesondere ein Veräußerungsverbot der betroffenen Immobilie, solange der baurechtliche Verstoß nicht durch ein sog. „Sanierungsverfahren“ (Sanatoria) geheilt wird. Diese Verfahren sind oftmals langwierig und erschweren nicht nur die rechtssichere Nutzung, sondern auch die wirtschaftliche Verwertung von Immobilien.
Das „Salva Casa“-Dekret bezweckt eine Entlastung dieser Situation durch die Einführung von Verfahrenserleichterungen und materiellen Toleranzregelungen. Es ist ausdrücklich kein „Condono edilizio“, d.h. keine Amnestieregelung für illegale Bauwerke im klassischen Sinne (sowie 1985/1994 und 2003). Vielmehr sollen geringfügige und häufig vorkommende baurechtliche Abweichungen durch administrative Maßnahmen rechtssicher korrigiert werden können.
Ziel ist unter anderem die weitgehende Entkopplung der baurechtlichen Konformität vom Verkehr der Grundstücke und Immobilien.
2. Wesentliche Inhalte und Neuerungen
a) Verzicht auf Baugenehmigungen bei bestimmten untergeordneten Baumverstößen.
Zukünftig genehmigungsfrei – soweit sie keine zusätzliche Nutzfläche schaffen – sind insbesondere: Panoramadächer, Pergolen, Sonnenschutzeinrichtungen oder Markisen.
b) Einführung baulicher Toleranzen für genehmigte Bauwerke (Stichtag: 24. Mai 2024)
Für bis zum 24. Mai 2024 errichtete Bauwerke werden bauliche Toleranzen gesetzlich festgelegt, gestaffelt nach Nutzfläche:
2 % bei Nutzflächen > 500 m²
3 % bei Nutzflächen zwischen 300 m² und 500 m²
4 % bei Nutzflächen zwischen 100 m² und 300 m²
5 % bei Nutzflächen < 100 m²
c) Für bauliche Maßnahmen, die bis zum 24. Mai 2024 realisiert wurden, gelten folgende Abweichungen als genehmigungsfrei, sofern sie sich im Rahmen der neuen Toleranzregelungen halten: Geringfügige Unterschreitungen der genehmigten Abmessungen, Unterlassung nicht tragender architektonischer Elemente (z. B. Trennwände aus Gipskarton), Nicht genehmigte Veränderungen an Innen- und Außenwänden, Abweichende Anordnung interner Öffnungen (z. B. Türen, Fenster), Abweichungen bei Instandhaltungsmaßnahmen, Vor Ort vorgenommene bautechnische Korrekturen, Darstellungsfehler in den Bauunterlagen.
d) Vereinfachung des Sanierungsverfahrens (Sanatoria)
Bisher war Voraussetzung für die nachträgliche Legalisierung eines Bauvorhabens die sog. „Doppelte Konformität“ (doppia conformità), d. h. die Übereinstimmung sowohl mit den Bauvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung als auch mit den geltenden Vorschriften im Zeitpunkt des Antrags. Künftig entfällt diese Voraussetzung für einfache bauliche Verstöße. Eine doppelte Konformität wird nur noch in gravierenden Fällen verlangt.
e) Stillschweigende Genehmigungsfiktion im Baugenehmigungsverfahren
Das Dekret reformiert den Genehmigungsvorbehalt dahingehend, dass bei fristgerechter Antragstellung und Ausbleiben eines Widerspruchs der Bauverwaltung die Genehmigung als erteilt gilt (Genehmigungsfiktion). Die Fristen betragen:
45 Tage für Heilungsanträge,
30 Tage für reguläre Baugenehmigungen.
Unter bestimmten Voraussetzungen – insbesondere bei Einbindung des übergeordneten Bauleitplanungsrechts – kann sich die Frist auf bis zu 180 Tage verlängern.
f) Erleichterung von Nutzungsänderungen
Die Änderung des Verwendungszwecks einzelner Immobilieneinheiten wird erheblich erleichtert. Innerhalb derselben Funktionskategorie (z. B. Wohnen, Gewerbe, Dienstleistung) ist eine Nutzungsänderung stets zulässig, vorbehaltlich etwaiger kommunaler Sonderregelungen.